هل تواجه مصر فقاعة عقارية؟

إعداد: نسرين طارق

أثارت تصريحات أحد خبراء الاقتصاد الجدل على مواقع التواصل الاجتماعي وحديثه عن فقاعة عقارية سوف تحدث في مصر.
في البداية ماهو تعريف الفقاعة العقارية:
الفقاعة العقارية، أو فقاعة الإسكان، عبارة عن ارتفاع مفاجئ في أسعار المساكن يتغذى على الطلب، والمضاربة، والإنفاق المفرط.
تبدأ الفقاعة العقارية عادة من زيادة في الطلب، في مقابل عرض محدود.
وفي مرحلة ما ينخفض الطلب أو يحل الركود في نفس الوقت الذي يزداد فيه العرض، ما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار – وتنفجر الفقاعة.
ووفقاً لصندوق النقد الدولي، الفقاعة العقارية أقل تواتراً من فقاعات الأسهم، ولكنها تميل إلى أن تستمر لمدة أطول بمرتين.
لا تتسبب الفقاعة العقارية في انهيار عقاري كبير فحسب، بل إنها تخلف أيضاً تأثير سلبي على الناس من كافة الطبقات، وعلى الاقتصاد ككل.
فالفقاعة قد تجبر الناس على البحث عن طرق بديلة لسداد قروضهم العقارية من خلال برامج مختلفة أو قد يتطلب الأمر سداد الرهن العقاري من حسابات التقاعد.
باختصار هي حالة ابتعاد سعر الوحدة العقارية عن قيمتها الحقيقية بفعل عوامل مصطنعة أو غير طبيعية.
وفقاعات العقارات أحد الأسباب الرئيسية التي تؤدي إلى خسارة الناس لمدخراتهم.
لكن، وكما كتب الباحث الاقتصادي لويس توريس، في دراسة فإن «نمو أسعار المساكن بمعدل سريع لا يشكّل في حد ذاتِه دليلا على وجود فقاعة»، كما هو الحال في الإمارات مثلاً.
ما سبب حدوث الفقاعة العقارية؟
تحدث الفقاعة العقارية كما ذكرنا سابقا، في حالة ابتعاد سعر الوحدة العقارية عن قيمتها الحقيقية، أي منتج لابد أن يحفظ قيمته التي ترتبط بعوامل السوق وتكلفة شرائه والفرصة البديلة له.

وفي حال شراء الوحدة العقارية بقروض يصل سعر الفائدة فيها إلى 32%، وبالتالي جزء كبير من القيمة السعرية للوحدة ذهب للفوائد، ما يؤدي في النهارية إلى سعر اعلى بكثير من تكلفة الوحدة، أي أن الفائدة تمثل جزءا كبيرا من قيمة العقار.
وجدير بالذكر أنه لا يوجد سبب واحد للفقاعة العقارية، فهي تختلف من فقاعة إلى أخرى.
تأثير الفقاعة العقارية
من خلال التجارب السابقة للأزمات العقارية مثلما حدث في الصين ودبي وأمريكا، تؤثر الفقاعة العقارية بشكل سلبي على سوق العقارات، خاصة على حجم استثمارات وحركة البيع، وهو ما يظهر دلالاته على سوق العقار.
من المهم المقارنة بمؤشرات اقتصادية أخرى مثل تكلفة الإيجار، والنمو الاقتصاديِ والبيئة الاستثمارية الملائمة.

أسباب توقع الخبير لحدوث فقاعة عقارية في مصر
توقع الخبير أنه بانخفاض سعر الفائدة مع تراجع معدل التضخم ستشهد أسعار الوحدت للبيع خلال العام الجاري 2024 انخفاضا.
قال الخبير: “الشخص الذي اشترى الوحدة بـ5 ملايين خلال الفترة الحالية، يقدر يشتري نفس الوحدة بنحو 3 ملايين جنيه نتيجة كون الجزء الكبير من سعر الوحدة فوائد”.
وأوضح أن خفض الفائدة إلى 16% بحلول عام 2026، قد يؤدي ذلك إلى انخفاض أسعار العقارات بشكل ملموس.
وهو ما يرجح فكرة حدوث فقاعة عقارية في مصر، وفق تصريحات الخبير.

هل يواجه سوق العقار في مصر فقاعة؟
أكد فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، أن مصر لا يوجد بها فقاعة عقارية، لأسباب عديدة، على رأسها عدم وجود ديون عقارية كبيرة في مصر، إلا للإسكان المدعوم من الحكومة للفئات المستحقة.

كما ان العروض المتاحة بالأسواق هي «أوف بلان»، أي التي يبدأ التنفيذ فيها بعد البيع، وتسليمها للعميل بعد 3 إلى 4 سنوات من عملية البيع، وحال عدم بيعها لا يتم البدء في التنفيذ وتبقى حبرًا على ورق حتى يتم البيع.

وأوضح أن هناك عوامل أخرى تؤكد عدم وجود فقاعة عقارية، منها أن الطلب على العقار في مصر ما زال كبيرا خاصة مع وجود مليون حالة زواج سنويا، بينما الدولة لا تستطيع تغطية الطلب لهذه الحالات، حتى مع توفيرها وحدات مدعومة والدليل على ذلك وجود قوائم انتظار وعجز سنوي متراكم.
وتابع نائب رئيس جمعية رجال الأعمال أن الإسكان الفاخر وفوق المتوسط الذي تقدمه شركات القطاع الخاص يشكل 10%؜ من الطلب السنوي فقط، مضيفا أن القطاع الخاص الذي يعمل في الإسكان الفاخر وفوق المتوسط يسلم سنويًا ما يزيد على 25-35 ألف وحدة في السنة.
فيما نصح أي شخص ليس لديه القدرة المالية لسداد المقدم والأقساط في مواعيدها، بعدم المضاربة من خلال شراء وحدة بهدف إعادة البيع بعد سداد المقدم وعدة أقساط لأنه في حالة عدم سداد القسط سيقوم المطور بفسخ العقد وخصم 10% من ثمن الوحدة الإجمالي.
كما وجه نصيحة للمشتري بضرورة الاطلاع جيدًا على التعاقد واستشارة محامٍ في بنود العقد ومسؤولية كل طرف بالعقد حالة عدم التزام المطور، و⁠حالة عدم التزام المشتري.