إعداد: زهران جلال
حققت وزارة العدل المصرية إنجازا كبيرا في سبيل إرساء العدالة الناجزة وتبسيط كافة الخدمات التي تستجيب لحاجات المجتمع، ومواكبة التطور التكنولوجي ، تحقيقا لمتطلبات الصالح الإجتماعي، والإقتصادي، وإزالة القيود التي تعوق التطوير وتكفل وفاء الدولة بإلتزاماتها ومواجهة الظواهر السلبية المحبطة، وتوفير الوقت والبيئة المناسبة من أجل تحقيق سبل تيسيرالعمل.
احدثت وزارة العدل نقلة نوعية وطفرة غير مسبوقة في الشهر العقاري والتوثيق وفاءا بإلتزام المستشار عمر مروان وزير العدل بالعمل على تنفيذ توجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسي لتطوير منظومة الشهر العقاري والتوثيق من خلال محاور متعددة.
سواء علي صعيد التوسع الجغرافي أو رقمنة الخدمات وتهيئة بيئة العمل المناسب، ورفع كفاءة المقرات في إطار استراتيجية الدولة ورؤيتها الممنهجة نحو بناء مصر الرقمية والنهوض بأداء قطاع الشهر العقارى والتوثيق علي مختلف المستويات بما يضمن تقديم خدمات متميزة في إطار خطة الدولة المصرية في التحول الرقمي لمنظومة العدالة، وحماية الممتلكات العامة والخاصة، وتشجيع بيئة الاستثمار.
هذا إلى جانب إجراء التعديلات القانونية اللازمة التي توفر التيسيرات والتسهيلات اللازمة أمام المواطنين لتسجيل وتوثيق ممتلكاتهم وذلك من خلال قوانين الشهر العقاري لمواكبة الجمهورية الثانية .
فمن المعلوم أن الشهر العقاري والتوثيق هي مصلحة قانونية عريقة مستقلة قائمة بذاتها تتمتع بالشخصية الإعتبارية والمعنوية المستقلة.
شهدت عملية التوثيق في مصر مراحل مختلفة من الإصلاح والتطوير والتغيير منذ بداية الدولة المصرية القديمة كأول حضارة في العالم عرفت الكتابة، ونظمت علوم التوثيق والتسجيل، حتى عصر الرقمنة بالجمهورية الثانية التي أطلقها الرئيس عبد الفتاح السيسي.
مراحل تطور الشهر العقاري من مصر القديمة حتي الجمهورية الثانية
شهدت عملية التوثيق في مصر مراحل مختلفة من الإصلاح والتطوير والتغيير منذ بداية الدولة المصرية القديمة كأول حضارة في العالم عرفت الكتابة، ونظمت علوم التوثيق والتسجيل (الشهر العقاري)، مروراً بالفتح الاسلامى تنفيذاً للأمر النبوي، حتى عصر الرقمنة بالجمهورية الثانية التي أطلقها الرئيس عبد الفتاح السيسي.
لذا.. فإن لكل قصة بداية ونهاية، ولكن ليس لكل عمل مميز نهاية مادام يقوم علي هذا العمل رجاله المخلصين المحبين لعملهم، والساعين دوماً للإرتقاء بهذا العمل من خلال عمليات الإصلاح والتطوير والتغيير الدائم وفقاً لمعطيات كل مرحلة زمنية فعملية التوثيق المصرية منذ البداية عمل جاد ومبهر حتى عصرنا الحالي.
البداية..
ترجع عملية التوثيق في مصر منذ أن نظم القُدماء المصريين تسجيل الملكية العقارية وإثباتها وتداولها رسمياً وبعقود كتابية موثقة على جدران المعابد والمخطوطات الفرعونية، لأول مرة في تاريخ جميع حضارات العالم، وتوثيقها أمام الكاتب الفرعوني (الموثق المصري القديم)، وهذا ما عبر عنه التمثال الفرعونى الأشهر على الإطلاق “الكاتب الجالس”.
وقد وضع شروطًا فارقة للموثق المصرى القديم لما تحمله مكانة الموثق من شأن ورفعه، ومن هذه الشروط أن يكون لديه من المهارة والكفاءة التى يحددها الحاكم، الذى أعطى له حصانة وإستقلالية في عمله ، بأن جعل الكاتب المصرى هو سيد قراره ولا يدير شئونه غيره، الأمر الذي يؤكد على أهمية وظيفة الموثق فى مصر القديمة.
بدأت مصر القديمة نظام( الملكية العقارية )بنظام يعرف بالملكية الثنائية أى ملكية الأسرة المشتركة كما بينها موقع ” اتحاد موثقي مصر “، بجانب ملكية الملك الشاملة وملكية الأمراء والكهنة الموهوبة لهم من الملك، وهذا ما أكدته قصة سيدنا يوسف فى السنوات العجاف السبع على مصر، حينما كلف فرعون مصر سيدنا يوسف عليه السلام وزيراً له واهتم بالتوثيق والتسجيل في الأراضي الزراعية ما بين الفرعون والزراع كعملية تنظيمية قانونية ما بين الدولة الفرعونية ومواطنيها وجاءت هذه الإجراءات التي اتخذها سيدنا يوسف عليه السلام تأكيداً لامتلاك المصريين القدماء لاراضيهم رسميا ملكية كاملة قبل سنوات القحط وفق تنظيم قانوني للملكية العقارية واضرهم القحط والجوع الي بيعها للملك مع الاحتفاظ بحق الانتفاع بها ( اربع أخماس ).
ثم انتقلت مصر القديمة إلى نظام يعرف بالملكية العقارية الثلاثية وهو تقسيم ثلاثي للملكية العقارية بين الملك، والكهنة، والمقاتلين المصريين الذين حرروا مصر من الهكسوس بقيادة “أحمس” مؤسس الأسرة الثامنة عشر.
ثم إلى نظام مجموعة العقود (نظام العقود المدونة) وأشتهرت بمجموعة “بوركوريس” خلال الأسرة السادسة والعشرين، وفى تلك المرحلة تقلصت ملكية المحاربين واسترد المصريين القدماء ما كان في حيازتهم من الأرض التي كانوا يحتسبونها مقابل ما كانوا يؤدونه من الخدمات، وأباحت مجموعة “بوركوريس” حق التصرف بالبيع من المزارعين المصريين القدماء للأراضي التي يتمتعون بحيازتها، بعد أن كان سابقاً ليس لهم إلا حق الاستعمال والاستغلال، وأصبح نقل الملكية لا يتم إلا بمقتضى عقود كتابية موثقة.
وفي آخر عهود الأسرات المصرية القديمة (الأسرة 29 ، 30) تم الاعتراف بالملكية الفردية بعيداً عن ملكية الأسرة، وأصبح حق التصرف في الأرض للفرد لا للأسرة سواء بالبيع أو الهبة أو الإيجار بعد مُراجعة قوانين مصر وبحث أصول القانون المدني، التي أقامها “بوركوريس”، وبلغوا بالقانون العقاري المصري آخر مراحل تطوره .
ولما كانت لمهنة التوثيق أهمية ومكانة كبيرة لكونها المصدر الأول لأى بحث تاريخي،وشاهد العيَان الذى ينقل تفاصيل الحدَث التاريخى بزمانه ومكانه وأشخاصه وجزئياته، بين القرآن الكريم أهمية الكتابة والتوثيق فى حيَاة الانسان فى عدّة مواضع منها قوله تعالى: { يَا أيُّها الذين آمَنوا إذا تداينتم بدَيْن إلى أجلٍ مسَمَّى فاكتبوه ولْـيَكتب بينكم كاتبُ بالعدل… إلى قوله تعالى: ولا تسْأمُوا أن تكتبوه صغيراً أو كبيراً إلى أجَله ذلكم أقسَطُ عند الله، وأقوَم للشهادة، وأدنى أن لا ترتابوا ” صدق الله العظيم.
و جاءت مهنة الموثق والتوثيق فى مكانة عظيمة وجليلة فى كافة العصور وفى دعوة كافة الرسل والأنبياء، وأول ما نزل على سيدنا محمد صلى الله عليه وسلم سورة ” إقرأ ” وما تنزل عليه فى كتابه الكريم فى سورة القلم ” ن وَالْقَلَمِ وَمَا يَسْطُرُونَ” صدق الله العظيم.
وبين الدكتور أسامة الأزهرى مستشار رئيس الجمهورية للشئون الدينية في إحدى حواراته التليفزيونية عن أهمية التوثيق والتسجيل في عهد رسول الله صلى الله عليه وسلم ، وأهمية وظيفة “موثق الشهر العقارى” بين الصحابة .
واستند بما ذكره الإمام شهاب الدين أبو العباس أحمد بن على بن أحمد بن عبد الله الشهاب بن الجمال الملقب بالقاضى الفاضل” القلقشندى الشافعى ” فى كتابه الشهير “صبح الأعشى فى كتابة الإنشا” الذي ذهب إلى وجود نوعين من الدواوين، هما الإنشاء والجيش، فقد كان ديوان الجيش ابتكارى عمرى (نسبة لعمر بن الخطاب).
أما ديوان الإنشاء فكان الأساس والمرتكز الذى تم إنشاؤه وتأسيسه فى زمن النبوة ومنه استهلم سيدنا عمر بن الخطاب والصحابة والتابعين و رُشِّح القلقشندى للعمل فى ديوان الإنشاء وكان من أهم دواوين الدولة فى العصر المملوكى، وترقَّى فى العمل فى الديوان ووصل فيه إلى أرفع المناصب، وقد بدأ عمله فى ديوان الإنشاء فى القاهرة سنة 791هجرية، وذكر القلقشندى فى كتابه الشهير ان ديوان الإنشاء عهد رسول الله صلى الله عليه وسلم كانت توثق فيه رسميا وليس بشكل عرفي، وذلك فى جهة تتبع الجناب النبوى مباشرة،و أن أربعة من الصحابة برزت على أيديهم كتابة المواثيق والعهود والمعاملات والمداينات بين الناس، منهم الحصين بن نمير، المغيرة بن شعبة، الأرقم، والعلاء بن عقبة.
وكان هذا التكليف يتم من خلال الأمر النبوي، فكان اى شخص يجرى معاملة مثل البيع والشراء والتداين كانوا يذهبون إليه لإنشاء سجل ويوقع عليه جميع أطراف المعاملة لتصبح وثيقة محفوظة، وهذه المهمه التى أشار إليها القاضى الفاضل الإمام القلقشندى يعادلها اليوم ” موثق الشهر العقاري”، مما يؤكد القاضى الفقيه إلى سمو هذه المهنة ورفعة كل من يقوم بهذه المهمه بأن يفخر بأنها مهنة سبقه الصحابة، و أن هذه المهنة انتقلت إلى التابعين، لأنها مرتبطة بالأمانة والخلق وحفظ الحقوق، والسرية والإصلاح بين الناس وأداء الأمانات لأهلها، وكان من فقهاء المدينة بن عبدالله بن عوف وخارجة بن زيد بن ثابت، فقد كانا يستفتيان وينتهى الناس إلى قولهما ويقسمان المواريث ويكتبان الوثائق بين الناس، وهو ما يعنى أن من يعمل فى هذه المهنة يجب أن يتسم برجاحة العقل والعلم وأن تكون مصداقيتهم شائعة بين الناس.
وفى عهد مصر الحديثة أصدر الخديوي سعيد في عام ١٨٥٨ ميلادية لائحة استخدمت المكلفات الضريبية لتحديد أصحاب الحقوق الواردة على الأ رضي، وأصبح التصرف فيها لا ينعقد إلا بحجة رسمية يحررها القاضي الشرعي، وتودع في سجل خاص. وصدر فرمان من الخديوى محمد توفيق فى 18 ديسمبر عام 1881 بتأسيس لجنة لتسجيل وتوثيق الآثار العربية ولما لمهنة التوثيق أهمية ومكانة كبيرة لكونها المصدر الأول لأى بحث تاريخي،وشاهد العيَان الذى ينقل تفاصيل الحدَث التاريخى بزمانه ومكانه وأشخاصه وجزئياته.
وفي ٢٥ إبريل ١٩٢٢ تاريخ موافقة مجلس الوزارء المصري آنذاك بإدخال نظام السجلات العقارية في القطر المصري وكانت تسمي في السابق (بدار الرهونات والتسجيلات ) وتقع بذات المكان الحالي 57 شارع رمسيس وكان يعرف قديمًا بإسم شارع الملكة نازلي سابقا، وشرع في بناء المبني الحالي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق )دار الرهانات والتسجيلات (عام 1924م وانتهي في يناير عام 1926م تحت مسمي)بقلم الرهون والتسجيلات وكانت تتبع المحاكم المختلطة. وتم تخصيص المبني لتسجيل وتوثيق عقود البيع والشراء، وفي سنة 1946م صدر القانون 114لسنة 1946م بإلغاء تبعية قلم الرهون والتسجيلات للمحكمة المختلطة ثم أصبحت تسمى بمصلحة الشهر العقاري سنة 1947م، ومارست أعمالها إعتباراً من يناير 1947م، ثم صدر قرار رقم 68 لسنة 1947م بشأن التوثيق ونص على إنشاء مقرات تتولى توثيق المحرارت التى يقضي القانون أو يطلب المتعاقدين توثيقها تتبع مصلحة الشهر العقارى ، وبذلك أصبح إسما لمصلحة يحمل (الشهر، والتوثيق) ومن ثم صارت مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ، وينظمها قانونان الأول رقم 114 لسنة 1946 وهو قانون مهنى، والثانى خاص للجانب الإدارى لموظفي الشهر العقارى وهو القانون رقم 5 لسنة 1964 .
وشهد عام 1950 مرسوم ملكي بإعتبار اعمال الأعضاء الفنيين في الشهر العقاري والتوثيق اعمال مناظرة لأعضاء هيئة قضايا الدولة ، واسبغت قرارات وزير العدل آنذاك عام 1970 ، وعام 1973، المشروعية التامة بإعتبار اعمال الأعضاء الفنيين في الشهر العقاري والتوثيق عملا نظيرا لهيئة قضايا الدولة كما اهتم الزعيم جمال عبدالناصر “رحمه الله ” بالشهر العقاري والتوثيق وحالت وفاته تحويله لهيئة قضائية مستقلة ، والتي تجددت في عهد الرئيس الراحل محمد حسني مبارك عام 2004 وتم مناقشة القانون بمجلس الشعب وحال خروج القانون رد وزارة المالية بعدم وجود التمويل المالي .
ثم جاء دستور 2014 بعد ثورة 30 يونيو لينص صراحة في المادة 199 باستقلال العضو الفني استقلالاً تاما، ونال الشهر العقاري اهتمام الرئيس عبدالفتاح السيسي الذي جعله منذ توليه رئاسة مصر في صدارة اهتماماته لارتباط هذا الكيان ارتباط وثيق في تقديم خدمات المواطنين اليومية وشهد تطوير وتحول غير مسبوق في التاريخ من النواحي الفنية و الإنشائية و التشريعية بما يواكب الجمهورية الجديدة.
ولأول مرة يتوسط الشهر العقاري والتوثيق الجهات والهيئات القضائية في مدينة العدالة بالعاصمة الإدارية الجديدة ، وفي عام 2022 جاء القانون رقم 9 لينظم عملية تسجيل الملكيات ويخاطب المدن القديمة والتي كانت تمثل إحدى مشكلات المجتمع، وكانت سبباً لإحجام المواطنين عن التسجيل بسبب تكرار العقود العرفية على العين الواحدة المتمثلة في تسلسل الملكية التي تم إزلتها من خلال تسهيل وتبسيط الإجراءات وإزلة العقبات التي تمنع تسجيل الملكية، في وقت زمني لا يتجاوز 37 يوماً لإنجاز المعاملة، وأصبحت المستندات المطلوبة غير معقدة.
كما نالت المجتمعات العمرانية اهتماماً كبيراً وأصبح تسجيل الملكية للعقارات في المجتمعات العمرانية في غضون 30 يوماً بدون حاجة المتعاملين بتقديم اوراق سوى إثبات الشخصية وانهاء كافة الخدمات إليكترونيا بعد ربط كافة الخدمات بشبكة واحده وتفعيل هذا النموذج بمأمورية الشهر العقاري في العاصمة الإدارية الجديدة وتعميمها في جميع مأموريات الشهر بالمدن الجديده .
ومع التطور الحادث تطورت خدمات الشهر العقاري لتواكب عصر الرقمنة من خلال التكنولوجيا، وتم تيسير تقديم الخدمات عبر استخدام الشباك الواحد بفروع التوثيق لاختصار زمن دورة العمل امام موثق واحد لاستخراج المحرر المطلوب، مع إتاحة 22 خدمة الكترونية متعلقة بالشهر العقارى والتوثيق، من خلال موقع مصر الرقمية بالإضافة إلى تفعيل تطبيق “أرغب في عمل توكيل” عبر الهواتف الذكية التي تعمل بنظام أندرويد، وآيفون والمتاح تحميله من خلال المتجر الإلكتروني، ويسمح التطبيق بتحديد أقرب مكتب توثيق للمستخدم، ويمكن من خلاله حجز موعد مسبق لاستخراج المحرارت، وذلك بعد إدخال الرقم القومي الخاص به، كما يتم تفعيل الرقم القومى للعقاارت ضمن خطة الدولة في إنشاء ملفات بيانات للعقار برقم قومي لكل وحده علي حدة. كما يشمل التطبيق قوائم وخرائط مكاتب التوثيق المميكنة التي تتيح تحديد أقرب فرع عن طريق نظام تحديد من خلالGPS وأطلقت الوازرة تشغيل سياارت توثيق متنقلة في جميع مراكز ومدن ومحافظات الجمهورية، مجهزة بكافة المعدات والأجهزة الحديثة، والتي تعمل على تقديم الخدمة لطالبيها بصورة حضارية ..كما تم تأمين ورقمنة الوثائق الصادرة عن وازرة العدل وتحويلها إلى محرارت مؤمنة وذكية بحيث تحتوي الوثائق على 10 علامات تأمينية في كل محرر تحول دون تقليده أو تصويره صورة طبق الأصل،ضمن مشروع تأمين ورقمنة الوثائق في كافة محررات الشهر العقاري.
مبنى شاهد على عصر التوثيق لمصر الحديثة
نال ديوان مصلحة الشهر العقاري والتوثيق التاريخي اهتماماً كبيراً بالتوازي مع التطوير القائم في منظومة العدالة كافة بتطوير مبني الشهر العقاري والتوثيق التاريخي وإحياء التراث، لدورها التاريخي و الثقافي والأثري الذي يجعلك تفخر بالتراث المصري، والمباني التاريخية التي تعد تحفة معمارية ذات طراز أثري وثقافي لأحد وأعرق أروقة العدالة التي يعود تاريخ تنظيمها وتأسيسها في العصر الحديث في ٢٥ إبريل ١٩٢٢ تاريخ موافقة مجلس الوزارء المصري آنذاك بإدخال نظام السجلات العقارية في القطر المصري وكانت تسمي في السابق” بدار الرهونات والتسجيلات “وتقع بذات المكان الحالي 57 شارع رمسيس وكان يعرف بإسم شارع الملكة نازلي سابقا، وشرع في بناء المبني الحالي لمصلحة الشهر العقاري والتوثيق (دار الرهانات والتسجيلات سابقا) عام 1924م وانتهي في يناير عام 1926م تحت مسمي قلم الرهون والتسجيلات مثل قلم قضايا الدولة انذاك (وتتبع المحاكم المختلطة.
وشيد المبني خصيصاً لتسجيل وتوثيق عقود البيع والشراء، وفي سنة 1946م صدر القانون 114لسنة 1946م بإلغاء تبعية قلم الرهون والتسجيلات للمحكمة المختلطة ثم أصبحت تسمى بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق سنة 1947م، ومارست أعمالها اعتبارا من يناير 1947م، ثم صدر قرار رقم 68 لسنة 1947م بشأن التوثيق وبذلك أصبح أسم المصلحة يحمل الشهر، والتوثيق ومن ثم صارت مصلحة الشهر العقاري والتوثيق .
وحول تاريخ المبني كان يشغل موقع المبني قديما النادي الوطني الرياضي، وتم تشيده على طراز النيو كلاسيك الإنجليزي مع لمحات من الباروك، و يتكون المبني من ثلاث واجهات تطل على ثلاث شوارع هي شارع رمسيس وشارع 26 يوليو وشارع عبد الخالق ثروت، الواجهة الرئيسية تطل علي شارع رمسيس، ويتكون من ثلاثة أدوار علوي و بدروم وقد بني علي مساحة مستطيلة غير منتظمة.
الأهمية التاريخية
يعد المبنى ذا طراز معماري متميز، شيد على طراز عمارة الإحياء الكلاسيكي أو النيو الكلاسيك الإنجليزي ويتميز بواجهته ذات الفرنتون والرواق المعمد مع رواق البواكي الخارجية في الطابق الأرضي على غرار المنازل والقصور الإنجليزية في إنجلترا عصر النهضة والاحياء الكلاسيكية.
كما يتميز المبني بالعديد من العناصر المعمارية والزخرفية ذات القيمة التراثية والفنية من التقاسيم الحجرية البارزة وطرز الأعمدة الكورنثية والفرنتونات والكرانيش والشرفات والبلكونات.. الخ، مع شعار المملكة المصرية من الهلال والثلاث نجوم الذي يزين واجهة المبني الرئيسية .
الأهمية القومية
يمثل أرشيف و تراث مصر القومي وسجل موثق لتاريخها الماضي والحاضر، ويضم وثائق وعقود بيع منذ مئات السنين تمثل تراث هام لمصر وعنوان لمجدها ورقيها الحضاري عبر العصور وحتى الوقت الراهن.
وأصبح مسمي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق الكائن بذات المبني الذي أنشئ عام ١٩٢٤ في صدارة واجهة دار القضاء العالي بموجب القانون رقم 114 لسنه 1946م وهو العام الذي أنشئ أيضا مجلس الدولة المصري في عهد الملك فاروق وحكومة التكنوقراط إسماعيل صدقي باشا وتحت رعاية واهتمام وإصرار وزير العدل المصري في ذلك الوقت المستشار محمد كامل مرسي باشا ومجهوده وأفكاره العظيمة لتطوير منظومة العدالة بمصر وقتها في إنشاء هذان الكيانين مجلس الدولة والشهر العقاري والتوثيق وفقا للنظام الفرنسي خلال عام1946.
